Avocat viager
Un avocat répond à vos questions:
CABINET EXELEX
QUESTIONS/REPONSES
1 - Qu’est ce que la vente immobilière en viager ?
Réponse de Maître Christian FIEVET du CABINET EXELEX
Le contrat de rente viagère est régi par les dispositions des articles 1964 à 1983 du Code Civil.
Ces dispositions sont insérées dans le titre XII dudit Code régissant les contrats aléatoires répertoriés aux termes de l’article 1964.
Les contrats de rentes viagères, qu’ils soient à titre onéreux ou à titre gratuit, peuvent porter tant sur les ventes immobilières et mobilières, les cessions de droits, les remises, les partages ou autres donations, les prestations, les reconnaissances de services, l’exécution volontaire d’obligations, le paiement de soultes ou encore les testaments et les contrats de mariage…
Le domaine est vaste et le Code Civil examine, de façon générale, l’ensemble de ces contrats sans détailler pour autant celui afférent plus particulièrement à la vente immobilière en viager.
Le « viager immobilier » se définit ainsi, de façon partiellement codifiée, comme la vente d’un bien immobilier aux termes de laquelle le crédirentier, personne venderesse bénéficiant de la rente, perçoit du débirentier, acquéreur débiteur, une rente jusqu’à son décès.
Le viager est soit libre de toute occupation, ce qui représente environ 5 % des cas d’espèces, ou encore occupé par le crédirentier qui dispose alors de la réserve du droit d’usage et d’habitation (environ 95 % des cas d’espèces).
Dans cette dernière hypothèse, l’acquéreur est pleinement propriétaire du bien immobilier et peut notamment en conséquence le céder (la réserve de droit d’usage et d’habitation dont bénéficie le vendeur en viager étant nullement remise en cause).
Ledit vendeur initial se trouve d’ailleurs bien souvent, en cas de revente du bien, encore mieux protégé puisque les obligations du débirentier porteront à la fois sur le nouvel acquéreur et son auteur (acquéreur initial) (voir question 5).
On ne saurait par ailleurs considérer que la réserve du droit d’usage et d’habitation est comparable à un usufruit dans la mesure où le crédirentier ne peut notamment se permettre de concéder un bail portant sur le bien vendu à un tiers ; Il n’a que le droit d’user et d’occuper le bien mais en aucun cas d’en retirer les fruits (voir question 7).
Un viager immobilier pourrait légalement stipuler une réserve d’usufruit, mais, au regard des conséquences dangereuses d’une telle convention, les usages ont rejetés cette hypothèse contractuelle.
La spécificité de la vente immobilière en viager se trouve, encore plus particulièrement, dans le fait que le contrat doit comporter un aléa, ce qui signifie que la perfection du contrat dépend d’un événement incertain.
L’article 1964 du Code Civil en donne la définition en précisant que le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.
En l’espèce, il s’agit du décès du vendeur crédirentier.
On comprendra ainsi que l’article 1974 du Code Civil dispose que tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était décédée au jour du contrat ne produit aucun effet.
De même, l’article 1975 précise que le contrat n’aura pas plus d’effet si la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.
Le législateur a ainsi voulu encadrer le caractère aléatoire de la vente immobilière en viager pour en éviter les abus et donner un cadre juridique aux contestations éventuelles.
Il sera noté que la jurisprudence développée sous les dispositions de l’article 1975 précité oblige à un cumul des trois conditions fixées par la loi pour annuler le contrat de rente viagère à savoir :
l’existence de la maladie au jour de la conclusion du contrat,
le décès du vendeur dans les vingt jours de la date du contrat,
le fait que le décès soit lié à la maladie précitée.
Ces dispositions sont d’ordre public et s’imposent au Juge qui devra simplement vérifier la réunion des trois conditions précitées pour se voir obligé de prononcer la nullité du contrat.
En théorie, l’action en rescision pour lésion ne saurait venir affecter la validité d’un contrat de rente viagère dans la mesure où c’est l’aléa qui le caractérise avant tout et non le montant de la rente convenue entre les parties.
Ainsi, l’article 1976 du Code Civil précise que la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.
Reste que l’abus de droit demeure la limite du droit et qu’il est toujours possible de saisir les Tribunaux sur le fondement du défaut de prix réel et sérieux.
Néanmoins, lorsque le vendeur s’est réservé la jouissance du bien vendu, l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et les revenus calculés à partir de la valeur au jour de la vente de l’immeuble litigieux (Cour Cassation 3ème Chambre Civile 2007), ce qui limite les recours sur ce fondement.
Enfin, il sera précisé que les dispositions de l’article 1972 du Code Civil prévoient que la rente viagère peut être constituée sur une ou plusieurs têtes à savoir, sur un ou plusieurs vendeurs-crédirentiers.
2 - Quelle est la fiscalité du bouquet, ou de la rente ?
Réponse de Maître Christian FIEVET du CABINET EXELEX
La fiscalité du bouquet et de la rente s’avère particulièrement intéressante en ce qui concerne le vendeur-crédirentier.
Elle est, malheureusement, pour l’heure indifférente en ce qui concerne l’acquéreur-débirentier.
En effet, l’acquéreur-débirentier ne peut déduire la rente viagère qu’il verse de ses revenus assujettis à l’impôt (IR).
Les arrérages de rentes ne peuvent être considérés, même pour partie, comme des intérêts déductibles.
La revente du bien immobilier en viager sera soumise à l’imposition sur la plus-value comme toutes les autres opérations de mutation, sauf à bénéficier de l’abattement de 10 % par année au delà des cinq premières années de propriété, engendrant une imposition sur la plus-value nulle à compter de la fin de la quinzième année.
Reste que la politique gouvernementale actuelle, et plus précisément la loi de finance 2011, prévoit que les contributions sociales soient prélevées sur la plus-value quand bien même elle serait exonérée de toute imposition.
A ce jour, les prélèvements sociaux s’élèvent à 12,10 %, ils sont prévus dans le cadre de la loi de finance 2011 à 12,30 %.
En ce qui concerne le crédirentier, si la fiscalité du bouquet reste soumise au droit commun, la rente viagère, quant à elle, est considérée par l’administration fiscale comme un salaire ou un traitement mais n’est soumise que pour partie à l’impôt sur le revenu.
Il a été ainsi institué un système forfaitaire de calcul de la fraction imposable de la rente viagère.
Cette fraction est déterminée en fonction de l’âge du vendeur crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente (et non de la date de la vente).
La fraction imposable de la rente viagère est ainsi de :
70 % si l’acquéreur était âgé au moins de 50 ans lors de l’entrée en jouissance de la rente ;
50 % s’il était âgé de 50 à 59 ans inclus ;
40 % s’il était âgé de 60 à 69 ans inclus ;
30 % s’il était âgé de plus de 69 ans, c'est-à-dire 70 ans révolus.
Si la vente a été constituée sur la tête de deux époux, avec réversibilité au profit du survivant, c’est l’âge du plus âgé d’entre eux au moment de l’entrée en jouissance de la rente viagère qui sera retenu pour le calcul de la fraction imposable de cette dernière.
N’oublions pas, par ailleurs, qu’une imposition non négligeable vient s’ajouter à l’impôt sur le revenu, à savoir les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 12,10 % pour l’année 2010 et 12,30 % pour l’année 2011.
A noter enfin que le vendeur-crédirentier ne pourra profiter de l’abattement de 10 % pour frais professionnels.
La fraction imposable de la rente viagère ne bénéficie ainsi que d’un seul abattement.
On comprendra qu’à ce jour, le régime fiscal de la vente immobilière en viager est particulièrement intéressant pour le vendeur-crédirentier, mais il convient d’attirer l’attention de ce dernier sur le fait que la fiscalité ne doit pas être le seul élément important dans la conclusion du contrat car elle est vouée à être modifiée chaque année en fonction de la loi de finance adoptée.
3 - La rente versée dans le cadre d’une vente immobilière en viager sera-t-elle indexée, quid de son évaluation ?
Réponse de Maître Christian FIEVET du CABINET EXELEX
Les dispositions de l’article 1976 du Code Civil prévoient que la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaira aux parties contractantes de fixer.
Il est parfaitement possible d’y ajouter une clause d’indexation.
Ladite clause permet au vendeur crédirentier de maintenir son pouvoir d’achat pendant la durée du contrat.
La législation monétaire et financière permet que le choix de l’indice de référence soit effectué par les parties, puisqu’en la cause il s’agit d’une rente alimentaire.
L’indice à conseiller reste celui communément appliqué, du prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est employé et/ou ouvrier hors tabac.
Cet indice est établi et publié par l’INSEE.
La liberté contractuelle se trouve pour autant limitée par le fait que le contrat se doit de rester aléatoire.
Le contrat ne saurait en conséquence dissimuler, à travers son taux d’intérêts et l’indexation de la rente, un prêt consenti à un taux usuraire.
De même, si le montant de la rente viagère s’avère inférieur au taux normal de l’intérêt d’une somme dont le capital est réservé, la convention pourrait être annulée judiciairement en considération d’absence d’aléa (possibilité d’assimilation à une donation déguisée).
4 - Quelles garanties en cas de non paiement de la rente viagère immobilière ?
Réponse de Maître Christian FIEVET du CABINET EXELEX
Le Code Civil a prévu une garantie de droit dont bénéficie le vendeur crédirentier.
Elle est instaurée par les dispositions de l’article 2374 alinéa 1 du Code Civil et fait bénéficier au vendeur d’un privilège sur le bien vendu, tant que son prix n’a pas été intégralement réglé.
Ce privilège est une garantie réelle, c'est-à-dire portant sur le bien, et elle doit, de ce fait, faire l’objet, comme dans le cadre d’une hypothèque, d’une inscription à la Conservation des Hypothèques.
Cette inscription de privilège doit être effectuée dans le délai de deux mois à compter de la signature de l’acte de cession.
Elle permet dès lors au vendeur de bénéficier, depuis la date de la cession, d’un rang hypothécaire lui permettant d’être préféré aux autres créanciers venus s’inscrire sur le bien.
Si l’inscription est prise au-delà du délai de deux mois précité, elle ne rétroagit point et prend rang au jour de sa date.
Dans l’hypothèse où un créancier hypothécaire serait venu s’inscrire entre temps, le vendeur ne sera payé qu’en second rang.
Le problème devient plus complexe quand le bouquet versé par l’acquéreur-débirentier a été financé par un organisme bancaire.
Ledit organisme exige généralement une inscription d’hypothèque en premier rang.
Il conviendra en conséquence de la part du vendeur crédirentier d’exiger du Notaire rédacteur qu’il exige que sa garantie figure en premier rang, étant entendu que le privilège doit être inscrit pour une somme suffisante pour le service des arrérages.
A noter que les dispositions de l’article 1978 du Code Civil prévoient que le seul défaut du paiement des arrérages n’autorise point celui en faveur de qui elle a été constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné ; il n’a que le droit de saisir ou de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour les services des arrérages.
En clair, cela signifie que le vendeur crédirentier devra procéder à la saisie du bien et à la vente judiciaire de ce dernier.
En sus du privilège du vendeur crédirentier, il est d’usage de faire figurer dans le contrat de la rente immobilière en viager une clause résolutoire.
Cette clause permet de solliciter la résolution judiciaire de la vente dès lors que l’acquéreur débirentier ne respecte pas ses obligations et notamment celle de régler la rente.
Cette condition contractuelle dont il convient d’exiger l’insertion dans le contrat de vente, permet, notamment en cas de non paiement, de faire délivrer un commandement à l’acquéreur débirentier (rappelant les termes de ladite clause) et solliciter la résolution judiciaire du contrat.
S’agissant d’une clause contractuelle librement consentie, le Juge ne peut, en théorie, empêcher la rupture contractuelle.
Néanmoins, il dispose, en vertu des dispositions de l’article 1244-1 du Code Civil, de la faculté de consentir des délais de paiement à l’acquéreur-débirentier, et ce dans la limite de 24 mois.
Si le Juge prononce la résolution du contrat, ce dernier est réputé n’avoir jamais existé.
Il s’agit là d’une différence fondamentale avec la résiliation judiciaire dont les effets jouent au moment où elle est prononcée.
En effet, dans le cas d’une résolution, les parties se retrouvent dans la situation dans laquelle elles étaient avant la signature du contrat.
L’acquéreur débirentier pourrait alors réclamer le remboursement des rentes versées.
Néanmoins, la jurisprudence, d’une façon quasi constante, considère que le préjudice du vendeur crédirentier doit être compensé par des dommages et intérêts que représente le montant des arrérages versés.
Les protections combinées du privilège du vendeur-crédirentier et de la clause résolutoire permettent ainsi de conférer au contrat de vente immobilière en viager une sécurité juridique plus qu’appréciable.
5 - L’acquéreur peut il céder le bien immobilier, objet de la vente en viager ?
Réponse de Maître Christian FIEVET du CABINET EXELEX
Les dispositions de l’article 1979 du Code Civil prévoient que le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne, ou des personnes, sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie des ces personnes et quel qu’onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente.
Ces dispositions ne sont pas d’ordre public et les parties peuvent en conséquence y déroger.
Il est ainsi possible de prévoir une clause prévoyant que l’acquéreur débirentier aura la faculté de racheter la vente viagère ou d’en transférer le paiement à un tiers.
Cependant, le vendeur-crédirentier bénéfice d’un privilège inscrit sur le bien.
La propriété dudit bien étant transférée à un tiers, il conviendra qu’il en donne mainlevée, ce qui représente indubitablement un danger, sauf à obtenir une garantie complémentaire pour assurer le paiement de l’insuffisance de revalorisation de la rente.
Dans la pratique, les clauses de rachat ou de transfert sont ainsi peu usitées.
Reste qu’en présence d’une vente immobilière, l’immeuble peut toujours être vendu par l’acquéreur débirentier à un autre acquéreur soit en payant la totalité du prix de vente, soit en reprenant le service de la rente.
Dans la première hypothèse, elle-même peu usitée, l’acquéreur initial, qui a revendu le bien, continuera néanmoins à assurer sous sa seule responsabilité le paiement de la rente au vendeur-crédirentier.
Le nouveau propriétaire du bien ne sera point débirentier mais devra simplement respecter la réserve de droit d’usage et d’habitation ou encore l’usufruit consenti.
L’opération obligera ainsi l’acquéreur initial à consentir des garanties au nouveau propriétaire qui souhaite avoir la certitude que la rente sera servie.
Cette hypothèse s’en trouve plus complexe à réaliser, et la sécurité contractuelle conduit à ce que le nouvel acquéreur préfère reprendre le service de la rente.
Dans cette dernière hypothèse, tout dépend du bon vouloir du vendeur initial crédirentier.
En effet, soit il accepte que l’acquéreur initial débirentier soit totalement déchargé du paiement de la rente, et qu’il lui soit substitué en qualité de débiteur, le nouveau propriétaire, auquel cas, il faudra que le vendeur initial crédirentier intervienne à l’acte de vente pour l’accepter.
Il n’échappera à personne que ce dernier n’aura aucun intérêt à consentir à cette substitution puisque dans l’hypothèse d’une vente sans son accord, il pourra se retourner indifféremment vers son acquéreur initial ou le sous acquéreur pour recouvrer d’éventuels arrérages dus.
6 - Si le débirentier décède que se passe-t-il ?
Réponse de Maître Christian FIEVET du CABINET EXELEX
En théorie, le décès du débirentier est sans incidence sur la poursuite du contrat qui est repris par ses héritiers
Reste que les héritiers peuvent renoncer à la succession ou encore être nombreux, ce qui n’est pas sans générer des inconvénients pratiques.
On ne saurait en conséquence que conseiller au vendeur crédirentier d’exiger que l’acquéreur débirentier soit couvert par une assurance décès pour garantir le paiement de la rente.
Tout au moins, il conviendra de convenir d’une clause de solidarité et d’indivisibilité entre les héritiers de façon à permettre au vendeur crédirentier de s’adresser à l’un d’entre eux sans qu’il puisse invoquer le bénéfice de division.
Reste qu’il est possible de déroger aux dispositions de l’article 1979 du Code Civil et de prévoir que le décès du débirentier engendrera automatiquement la possibilité de racheter la rente (voir question 5).
7 - Qu’est-ce que la réserve du droit d’usage et d’habitation ?
Réponse de Maître Christian FIEVET du CABINET EXELEX
Le droit d’usage et d’habitation est régi par les dispositions des articles 625 à 636 du Code Civil.
Ainsi ces droits, tel qu’en dispose l’article 628, sont réglés par le titre qui les a établis et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue.
La liberté contractuelle est de mise.
Les dispositions de l’article 631 du même code prévoient que l’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.
C’est là la différence avec l’usufruit qui permettrait la location.
En pratique, il est stipulé que le vendeur crédirentier ne pourra consentir un quelconque droit d’usage et d’habitation à un tiers ou encore louer le bien, ce qui permet d’éviter toute difficulté sur l’étendue du droit dont il bénéficie.
8 - Qui paie les charges en matière de viager occupé ?
Réponse de Maître Christian FIEVET du CABINET EXELEX
Ici encore, la liberté contractuelle est de mise.
Généralement, c’est le vendeur crédirentier qui assume toutes les charges afférentes au bien immobilier à l’exception de celles réservées au propriétaire (essentiellement la taxe foncière).
Il conviendra, bien évidemment, de prévoir au contrat que les travaux prévus aux dispositions de l’article 606 du Code Civil, à savoir les grosses réparations affectant les gros murs et les voûtes, les poutres et les couvertures entières, ou encore les murs de soutènement et de clôture, resteront à la charge de l’acquéreur débirentier, le vendeur, quant à lui, restant uniquement redevable des autres réparations dites d’entretien.
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